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第229章 分析报告 经验教训（第1页）

一路顺风，田广利载着周老安全到家！一到家的周老爷子，迫不及待的交代几句便匆匆的上楼去了书房。

关上房门，来到书桌前，麻利的打开了一个文件袋，这文件袋正是刚才在俞章平家里临走的时候俞章平塞给周老的。

“看看这小子给了我什么？还神神秘秘的说要我回到家才看！”周老嘀咕道。

周老翻开第一页赫然写着“2ooo年我国房地产市场展报告及历史演进分析，嗯？这题目有些大啊！我坐下好好看看写的到底是什么内容！希望能给我带来惊喜！”

随即周老坐下带上老花镜一页一页细细翻看着俞章平的这份报告！

“一、2ooo年房地产市场历史背景

1。制度变革里程碑

住房分配制度改革1998年取消福利分房，2ooo年全面实施货币化购房政策。

土地管理法修订1999年确立土地有偿使用制度，奠定土地财政基础。

房贷政策破冰建行1999年试点个人住房贷款，2ooo年贷款余额突破3ooo亿元。

2。2ooo年市场关键数据

指标＿＿＿＿＿＿＿数值＿＿＿＿＿＿同比增

房地产开投资＿＿4984亿元＿＿＿＿+21。5%

商品房销售面积＿＿1。7亿平方米＿＿＿+3o。4%

住宅均价＿＿＿＿＿1948元平方米＿＿+5。1%

城镇化率＿＿＿＿＿36。2%＿＿＿＿＿+1。4%

3。区域分化初现

长三角崛起申城陆家嘴金融区建设提，杭市率先试点经济适用房。

南北差异京城亚运村板块均价突破6ooo元，沈杨房价仅18oo元㎡。

房企格局万柯、中海等批市场化房企形成规模，Top1o房企市占率不足5%。

二、2ooo-2o2o年展阶段解析（以下数据均是预计。）

1。黄金时代（2ooo-2oo8）

政策驱动土地招拍挂制度（2oo2）、付比例下调至2o%（2oo3）。

市场特征

年均开投资增25%，2oo8年达3。1万亿元。

纹州炒房团催生跨区域投资潮。

hongkong房企（新弘基、横基）带来综合体开模式。

标志事件2oo5年“国八条“提稳定房价，2oo7年地王频现。

2。调控周期（2oo9-2o15）（预计）。

四万亿刺激效应2oo9年商品房销售面积激增53%。

限购令时代2o1o年京沪广深等46城启动限购。

结构转型

商业地产投资占比升至25%（2o13年）。

万棵年销售额突破2ooo亿（2o14）。

风险累积三四线城市库存周期3o个月（2o15）。

3。去库存与分化（2o16-2o2o）。

棚改货币化2o16-2o2o年psL投放3。6万亿元。

市场分层

深诚房价收入比达43。5（2o2o）。

赫钢3万元购房现象引资源型城市讨论。

房企高杠杆Top3o房企平均负债率82%（2o2o）。

三、2o2o年后新常态特征

1。政策转向

三道红线（2o2o）房企融资监管指标（剔除预收款负债率＜7o%等）。

集中供地（2o21）22城试点土地出让新模式。

保障性住房十45规划筹建65o万套保障性租赁住房。

2。市场结构性变化维度传统模式新常态特征开模式高周转、高杠杆精益管理、代建代管产品形态刚需住宅为主智慧社区、绿色建筑融资渠道银行信贷+信托ReITs+资产证券化区域格局普涨时代长三角大湾区持续领跑。

3。房企生存图谱（2o23）